Les rôles des OFS et du BRS

Le bail réel solidaire repose sur le principe de dissociation de la propriété du bâti (détenu par le preneur à bail) et de celle du foncier (propriété de l’OFS), dans l’objectif de faciliter, sur le long terme, l’accès à la propriété à des ménages modestes.

Contexte réglementaire

Le dispositif des organismes de foncier solidaire (OFS) et du bail réel solidaire (BRS) a été créé par la loi pour un Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) du 24 mars 2014, complété par la loi pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques du 6 août 2015, ainsi que par plusieurs mesures fiscales. Il a par ailleurs été renforcé par la loi relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale dite « 3DS » du 21 février 2022.

Dissocier le foncier du bâti : quels avantages ?

La dissociation du foncier et du bâti permet de neutraliser ou abaisser le prix du foncier, en particulier dans les zones tendues où le prix du foncier peut représenter 30 à 40 % du prix d’achat d’un logement. Les ménages aux revenus modestes peuvent ainsi devenir propriétaires à moindre coût.

Le dispositif prévoit la signature d’un "bail réel solidaire" (BRS) entre l’organisme de foncier solidaire (OFS), qui reste propriétaire du foncier, et l’acheteur du bâti. En garantissant l’encadrement du prix de revente du logement, le BRS permet d’assurer le caractère anti-spéculatif et solidaire du dispositif.

L’organisme de foncier solidaire (OFS)

L’OFS est un organisme à but non lucratif, agréé par le préfet de région, qui consent des droits réels à des ménages (en cas de logements déjà construits), à des opérateurs constructeurs (en cas de terrain à bâtir). En contrepartie, l’acquéreur, titulaire des droits réels, s’engage au paiement d’une redevance à l’OFS, qui s’ajoute au coût d’acquisition.

L’OFS reste propriétaire du foncier à long terme. Il contrôle l’éligibilité du ménage qui accédera à la propriété du bâti (conditions de ressources et capacité à financer le projet). Il encadre également le prix de revente du bien pendant la durée du bail.

Pour l’acquisition des terrains, l’OFS peut recourir aux dispositifs de minoration foncière : mise à disposition de foncier par une collectivité territoriale, acquisition auprès des établissements publics fonciers ou recours à des emprunts à très long terme (60 ans) pour financer l’acquisition.

Les organismes pouvant être agréés OFS sont définis par l’article L329-1 du code de l’urbanisme. Il s’agit d’organismes sans but lucratif et d’organismes à lucrativité limitée mentionnés aux articles L411-2 et L481-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH). Peuvent ainsi notamment être agréés OFS :

  • une association
  • une fondation
  • un établissement public foncier local (EPFL)
  • un groupement d’intérêt public (GIP)
  • les organismes d’habitations à loyer modéré définis à l’article L411-2 du CCH
  • les sociétés d’économies mixtes de construction et de gestion de logements sociaux définies à l’article L481-1 du CCH.

Le bail réel solidaire (BRS)

Le BRS est conclu entre l’OFS et :

  • un opérateur qui construit ou réhabilite le logement et s’engage à céder les droits réels à des ménages éligibles ;
  • un particulier qui occupe le logement et dont les ressources ne peuvent pas dépasser des plafonds fixés par l’OFS, correspondant au maximum aux plafonds applicables au prêt social location accession ;
  • un bailleur HLM ou un investisseur locatif qui loue le logement dans le respect de plafonds de ressources et de loyers correspondant aux plafonds PLUS ;
  • une société civile coopérative de construction ou une société d’habitat participatif qui s’engage à attribuer un droit de jouissance à des ménages sous conditions de ressources.

Le BRS peut concerner un bâti existant, à construire ou à réhabiliter.

Le bail est conclu pour une durée de 18 à 99 ans, qui peut être prolongée de la durée initiale à chaque mutation (cession, donation, succession). L’OFS dispose d’un droit de préemption sur le bâti lors de chaque mutation, lui permettant de mettre fin au bail, après indemnisation de la valeur des droits réels.

Ce dispositif permet que les aides publiques investies dans le foncier restent affectées sur le très long terme à l’accession à la propriété sur le bâti de ménages successifs, soumis aux mêmes conditions de ressources.

Ressources utiles

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