Les rôles des OFS et du BRS

Contexte

La loi pour un Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) de 2014, puis la loi pour la croissance et l’égalité des chances économiques de 2015, complétées par des mesures fiscales, ont créé un nouveau modèle d’accession sociale à la propriété : les organismes de foncier solidaire (OFS) et le bail réel solidaire (BRS), dont le cadre juridique est opérationnel depuis mai 2017.

Le rôle des organismes de foncier solidaire (OFS)

L’OFS est un organisme à but non lucratif, agréé par le préfet de région, qui consent des droits réels à des ménages (en cas de logements déjà construits), à des opérateurs constructeurs (en cas de terrain à bâtir). En contrepartie, l’acquéreur, titulaire des droits réels, s’engage au paiement d’une redevance à l’OFS, qui s’ajoute au coût d’acquisition.

L’OFS reste propriétaire du foncier à long terme. Il contrôle l’éligibilité du ménage qui accédera à la propriété du bâti (conditions de ressources et capacité à financer le projet). Il encadre également le prix de revente du bien pendant la durée du bail.

Pour l’acquisition des terrains, l’OFS peut recourir aux dispositifs de minoration foncière : mise à disposition de foncier par une collectivité territoriale, acquisition auprès des établissements publics fonciers ou recours à des emprunts à très long terme (60 ans) pour financer l’acquisition.

L’OFS dispose d’un droit de préemption sur le bâti lors de chaque mutation, lui permettant de mettre fin au bail, après indemnisation de la valeur des droits réels.

Par ce dispositif, les aides publiques investies dans le foncier demeurent affectées sur le très long terme à l’accession à la propriété sur le bâti de ménages successifs, soumis aux mêmes conditions de ressources.

Les organismes pouvant être agréés OFS sont définis par l’article L329-1 du code de l’urbanisme. Il s’agit d’organismes sans but lucratif et d’organismes à lucrativité limitée mentionnés aux articles L411-2 et L481-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH). Peuvent ainsi notamment être agréés OFS :

  • une association
  • une fondation
  • un établissement public foncier local (EPFL)
  • un groupement d’intérêt public (GIP)
  • les organismes d’habitations à loyer modéré définis à l’article L411-2 du CCH
  • les sociétés d’économies mixtes de construction et de gestion de logements sociaux définies à l’article L481-1 du CCH.

Le bail réel solidaire (BRS)

Le BRS repose sur la dissociation de la propriété du bâti et de celle du foncier, dans l’objectif de faciliter, sur le long terme, l’accès à la propriété à des ménages modestes.

La dissociation du foncier et du bâti permet de neutraliser ou abaisser le prix du foncier, en particulier dans les zones tendues où le prix du foncier peut représenter 30 à 40 % du prix d’achat d’un logement. Les ménages aux revenus modestes peuvent ainsi devenir propriétaires à moindre coût.

Le dispositif prévoit la signature du BRS entre un organisme de foncier solidaire (OFS), qui reste propriétaire du foncier, et l’acheteur du bâti. En garantissant l’encadrement du prix de revente du logement, ce bail permet d’assurer le caractère anti-spéculatif et solidaire du dispositif.

Le BRS peut concerner un bâti existant, à construire ou à réhabiliter. Il est conclu pour une durée de 18 à 99 ans, qui peut être prolongée de la durée initiale à chaque mutation (cession, donation, succession).

Ressources utiles

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