Comité d’animation des dispositifs d’observation locaux (CADOL) de l’habitat du 22 juin 2023

Introduction de la réunion

Intervenant : Bruno LE GONIDEC introduit le Cadol de l’habitat dont les présentations portent sur la tension des marchés du logement

Depuis quelques mois la conjoncture des marchés du logement s’est assombrie. Le confinement avait mis en lumière les inégalités de conditions de vie des français en particulier la qualité des logements. Les jeunes, vivant dans une grande ville, locataires, en appartement et à faibles revenus ont particulièrement souffert des confinements. Le déconfinement et la relance de l’activité ont généré une inflation des prix des matières premières et de l’énergie qui ont impacté le prix des logements neufs et de la rénovation. Accentuée par la guerre en Ukraine, l’inflation a pour effet de réduire le pouvoir d’achat des ménages et donc leur consommation.

Pour lutter contre l’inflation, la banque fédérale américaine puis la banque centrale européenne ont accéléré le relèvement des taux directeurs après des années de taux bas réduisant les capacités d’emprunt des ménages.

Cette hausse des taux d’intérêt a pour effet de réduire la capacité d’emprunt des acquéreurs. Elle pourrait également se traduire par une réduction de l’offre locative.

Dans ce contexte incertain, de nouveaux défis liés à l’adaptation au changement climatique prennent une nouvelle ampleur : décarbonation, préservation de la biodiversité, sobriété foncière, sobriété énergétique, baisse du pouvoir d’achat, mobilité. Ces enjeux impactent la politique du logement qui doit aussi œuvrer au développement de la mixité sociale, au droit au logement ou encore au renouvellement urbain, à la revitalisation des villes moyennes et petites, ces enjeux divers inter-agissant aussi.

Parallèlement, depuis le déconfinement, en Pays de la Loire, les acteurs économiques témoignent de difficultés croissantes pour le logement des actifs et en particulier des plus jeunes.

La diminution de mises en chantier dans les départements les plus attractifs réactive des débats sur une éventuelle insuffisance de l’offre face à la demande. Mais comme le souligne des études et des rapports nationaux récents, « les incertitudes récentes pesant sur le secteur viennent s’ajouter à des difficultés plus anciennes que la politique du logement peine à gérer. Elle s’est trop longtemps focalisée sur un objectif de construction de logements, sans prendre suffisamment en compte la question géographique. »

Au-delà des débats nationaux sur la bonne évaluation des besoins en logements, l’objectif des politiques locales de l’habitat est de répondre aux besoins et de mettre en œuvre les moyens nécessaires pour y parvenir. Il s’agit de permettre à tous de se loger décemment et d’adapter les conditions de logement à tous les moments de la vie en fonction de la composition du ménage, de ses moyens, de ses aspirations et du lieu de vie.

Tout ceci repose sur une complémentarité des parcs neufs et existants et sur une connaissance fine des marchés locaux de l’habitat.

Le Cadol d’aujourd’hui propose de faire le point sur les dernières évolutions démographiques et urbaines territoriales en Pays de la Loire pour alimenter les réflexions sur les stratégies locales de l’habitat.

La tension des marchés du logement en Pays de la Loire – édition 2023 (TML 2023)

Intervenant : Bruno LE GONIDEC, DREAL Pays de la Loire

L’accès au logement peut s’avérer compliqué dans certains territoires où l’offre est insuffisante pour répondre à la demande. Afin de mieux caractériser les marchés locaux de l’habitat, la DREAL Pays de la Loire a développé, depuis plusieurs années, une méthodologie permettant de qualifier la tension des marchés du logement.
Les tensions sont analysées grâce au croisement de 18 indicateurs pour chaque segment de parc : le secteur locatif public, le secteur locatif privé, et l’accession sociale et neuve à la propriété.
Des analyses sont ainsi produites par la DREAL permettant de faire émerger les territoires les plus tendus et d’observer les évolutions dans le temps. Le niveau de tension par segment est le résultat du croisement de plusieurs indicateurs et de la comparaison des territoires de la région entre eux.

2. Les marchés immobiliers en Loire-Atlantique

Intervenante : Céline GORIAUX (AURAN)

Dans une étude à paraître à l’automne 2023, en s’appuyant sur des informations issues de l’observatoire du financement immobilier qui réunit des banques, le Cina-Auran (…), l’agence d’urbanisme de la région nantaise fait le point sur le marché immobilier en Loire-Atlantique.

L’étude porte sur l’actualisation d’un travail mené en 2021 qui faisait état d’une amorce de contraction du marché. En 2022, cette contraction se confirme. Les plus fortes baisses sont enregistrées dans les territoires qui connaissaient auparavant les plus fortes hausses, comme à Saint-Nazaire.
À la baisse du nombre de prêts et des transactions succède progressivement une baisse des prix de ventes. Mais il est rappelé que depuis 2016 les prix ont fortement augmenté dans le département. De plus, ce réajustement des prix n’est pas enclenché dans tous les territoires. L’agglomération nantaise, par exemple, ne semble pas encore concernée.

Le recul des prix commence à impacter le marché des secundo-accédants en plein boom jusque-là. Le montant du prêt-relais dépend du prix de vente des biens et dans un contexte de réajustement, la baisse des prix réduit le montant du prêt .

3. La tension sur le parc locatif social (TPLS)

Intervenant : Bruno LE GONIDEC, DREAL Pays de la Loire

En complément de l’étude sur la tension des marchés du logement, la DREAL mène régulièrement une étude spécifique sur le parc locatif social. Elle est actualisée tous les deux ans à partir du fichier de la demande locative sociale. Le millésime 2023, dont les premières analyses sont présentées à ce cadol, sera publié sur le site de la DREAL à l’automne.
L’étude des fichiers de la demande locative sociale permet de révéler le niveau de pression de la demande. Au 1er janvier 2023, plus de 120 000 demandes de logements sociaux étaient enregistrées, niveau jamais atteint auparavant. Depuis 2020, la demande a augmenté de 20 % dans la région. La pression s’est renforcée partout et plus particulièrement dans les territoires ruraux et périurbains de la Mayenne et de la Sarthe.
Depuis 2018, le nombre de demandes augmente mais les attributions baissent, créant une tension déjà soulignée dans l’étude précédente. Comme les années précédentes, les personnes seules contribuent fortement à la croissance de la demande.

4. Enjeux territoriaux de l’offre et de la demande

Intervenants : Ambre PIOGER et Hervé SAULNIER-ROME, Créha Ouest

En complément de l’analyse régionale sur l’évolution de la demande locative sociale, le CREHA Ouest a réalisé des études plus localisées disponibles sur son site en lien avec l’outil Observatoire augmenté.
Comme élément de contexte, il faut rappeler que la production de logements sociaux est en hausse ces dernières années ce qui a contribué à amortir ou atténuer l’évolution de la demande. La baisse des dépôts de permis de construire actuels préfigure une baisse de la production à venir, alors que la demande continue d’augmenter.

5. Les logements vacants en Pays de la Loire

Intervenant : Martin BECHEMILH, DREAL Pays de la Loire

La mise en œuvre de l’objectif national de sobriété foncière questionne la capacité des territoires à augmenter l’offre de logements sans empiéter sur les espaces naturels agricoles et forestiers. La mobilisation du parc existant constitue un des leviers pour y parvenir et en particulier la remise sur le marché de logements vacants.
Mais en Pays de la Loire de fortes disparités subsistent sur ce gisement potentiel entre l’Est et l’Ouest de la région. Pour faire le point sur ce sujet, la DREAL encadre un travail d’étudiant. Il a consisté à consolider le diagnostic régional et à faire un retour d’expérience des outils développés localement pour répondre à cet enjeu.

6. Conclusion

Intervenant : Bruno LE GONIDEC, DREAL Pays de la Loire

En conclusion des présentations et échanges, Bruno LE GONIDEC donne rendez-vous aux participants au prochain CADOL cet automne.

Comme pour le précédent CADOL, les participants sont invités à proposer des sujets, des présentations pour les prochains CADOL. Des propositions peuvent également être transmises d’ores et déjà à l’adresse suivante : dph.sial.dre-pays-de-la-loire@developpement-durable.gouv.fr

Pour conclure, Bruno LE GONIDEC remercie les participants de leur présence.