Le dispositif SRU en Pays de la Loire

La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) vise à récréer un équilibre social dans chaque territoire et à répondre à la pénurie de logements sociaux. Son article 55 impose à certaines communes de disposer d’un quota minimum de logements sociaux pouvant aller de 20 à 25 % au regard du nombre de résidences principales présentes sur le territoire. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des sanctions annuelles et triennales.

Contexte

La loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) vise à récréer un équilibre social dans chaque territoire et à répondre à la pénurie de logements sociaux. Son article 55 impose à certaines communes de disposer d’un quota minimum de logements sociaux pouvant aller de 20 à 25 % au regard du nombre de résidences principales présentes sur le territoire. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des sanctions annuelles et triennales : la mise en carence prononcée par le préfet de département.

Qui est concerné ?

Les communes concernées par la loi SRU sont celles :

  • dont la population est au moins égale à 3 500 habitants et qui sont comprises dans une agglomération au sens de l’Insee (unité urbaine) ou un EPCI de plus de 50 000 habitants, comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants.
    Ces communes doivent disposer de 25 % de logement social, en regard du nombre de résidences principales présentes sur son territoire. Toutefois, dans les communes appartenant à des territoires dont la situation locale ne justifie pas un renforcement des obligations de production, cette obligation est fixée à 20 % de logements sociaux et fait l’objet d’un décret fixant les seuils des ratios de tension sur la demande de logements locatifs sociaux (décret du 28 avril 2023).
  • dites isolées de plus de 15 000 habitants n’appartenant ni à une agglomération ni à un EPCI visés ci-dessus, et qui sont en croissance démographique de plus de 5 %. Elles ont également l’obligation de disposer de 20 % de logements sociaux.

En Pays de la Loire, 115 communes sont concernées par le dispositif SRU :

Liste des communes concernées par la loi SRU en Pays de la Loire en 2025 pdf - 25.3 kio

Quelles sont les communes en déficit de logements sociaux ?

En Pays de la Loire, 59 communes déficitaires ont des obligations de production de logements locatifs sociaux (LLS) pour la période triennale 2023-2025 (en excluant les communes exemptées) :

  • 33 communes en Loire-Atlantique :
    • 16 communes de Nantes Métropole : Basse-Goulaine ; Bouaye ; Bouguenais ; Carquefou ; La Chapelle-sur-Erdre ; Couëron ; La Montagne ; Orvault ; Rezé ; Saint-Jean-de-Boiseau ; Sainte-Luce-sur-Loire ; Saint-Sébastien-sur-Loire ; Sautron ; Les Sorinières ; Thouaré-sur-Loire ; Vertou
    • 4 communes de Saint-Nazaire Agglo : Donges ; Pornichet ; Saint-André-des-Eaux ; Saint-Joachim
    • 5 communes de CapAtlantique La Baule-Guérande Agglo : Le Croisic ; La Baule-Escoublac ; Guérande ; Le Pouliguen ; La Turballe
    • 5 communes de Pornic Agglo Pays de Retz : Chaumes-en-Retz ; La Plaine-sur-Mer ; Pornic ; Saint-Michel-Chef-Chef ; Sainte-Pazanne
    • 1 commune de Clisson Sèvre et Maine Agglo : Haute-Goulaine
    • 1 commune de Grand Lieu : Pont-Saint-Martin
    • 1 commune de Sud Estuaire : Saint-Brévin-les-Pins
  • 8 communes en Maine-et-Loire :
    • 6 communes d’Angers Loire Métropole : Beaucouzé ; Bouchemaine ; Longuenée-en-Anjou ; Saint-Léger-de-Linières ; Loire-Authion ; Rives-du-Loir-en-Anjou
    • 1 commune de Cholet Agglomération : La Séguinière
    • 1 commune de Loire Layon Aubance : Les Garennes sur Loire
  • 2 communes en Mayenne :
    • 2 communes de Laval Agglomération : Changé ; Saint-Berthevin
  • 3 communes en Sarthe :
    • 2 communes de Le Mans Métropole : Sargé-les-Le-Mans ; Yvre l’Evêque
    • 1 commune d’Orée de Bercé Bélinois : Moncé-en-Belin
  • 13 communes en Vendée :
    • 5 communes de La Roche-sur-Yon agglomération : Aubigny-Les Clouzeaux ; La Chaize-le-Vicomte ; Dompierre-sur-Yon ; Mouilleron-le-Captif ; Venansault
    • 1 commune des Sables d’Olonne Agglomération : Les Sables-d’Olonne
    • 1 commune de Challans Gois Communauté : Challans
    • 6 communes de Terres de Montaigu : La Bruffière ; Cugand ; Montaigu-Vendée ; Rocheservière ; Montréverd ; Saint-Philbert-de-Bouaine

A noter que 4 communes sont nouvellement entrantes dans le dispositif SRU au 1er janvier 2025 (Leur objectif de rattrapage éventuel leur sera notifié par l’État une fois l’inventaire SRU réalisé) :

  • En Loire-Atlantique : La Bernerie-en-Retz
  • En Sarthe : Laigné-Saint-Gervais
  • En Vendée : La Garnache et Beauvoir-sur-Mer

Les objectifs visés :

Suite à la mise en œuvre de la loi 3DS, pour l’ensemble des communes SRU, le taux de référence de rattrapage triennal est fixé à 33 % du déficit de logements. Cependant, afin de favoriser une meilleure adaptation du dispositif SRU aux contextes et spécificités de certaines communes, la loi prévoit la possibilité d’abaisser de façon temporaire jusqu’à 25 % les objectifs de production à travers une contractualisation : le contrat de mixité sociale (CMS), signé entre l’État, la commune et l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI).

À l’échelle de la région, le cumul des objectifs à réaliser sur la période 2023-2025 est de 8 193 LLS (hors les communes de La Bernerie-en-Retz, de Laigné-Saint-Gervais, de La Garnache et de Beauvoir-sur-Mer dont les objectifs ne sont pas encore définis car il s’agit de communes nouvellement entrantes au 1er janvier 2025).

Quelles sont les communes exemptées ?

Le décret n°2019-577 du 31 juillet 2023 fixe la liste des communes exemptées de l’application des dispositions de la loi SRU pour les années 2023-2025.

En Pays de la Loire, 28 communes sont exemptées du dispositif pour 2023-2025 :

  • 20 communes au motif de l’isolement ou des difficultés d’accès aux bassins de vie et d’emploi environnants les rendent faiblement attractives (pour les communes en dehors d’une unité urbaine de plus de 30 000 habitants) ;
  • 6 communes au motif de la faible tension sur la demande de logement social de leur territoire (<2) ;
  • 2 communes au motif de contraintes d’inconstructibilité grevant plus de la moitié du territoire urbanisé en raison d’un plan d’exposition au bruit (PEB), d’un plan de prévention des risques (PPR), de zones exposées au recul du trait de côte à l’horizon de 30 ans, de périmètres de protection immédiate des points de captage des eaux potables.

L’exemption est déterminée sur proposition de l’EPCI, et après avis des préfets de département et du préfet de région, et de la commission nationale SRU.

Quelles sont les communes carencées ?

La prise d’un arrêté de carence vient sanctionner, notamment sur un plan financier, les communes refusant de prendre part à l’effort de solidarité nationale, tout en permettant aux préfets de département d’activer des leviers pour faciliter la production effective de logement sociaux sur ces communes.

Au titre du bilan 2020-2022, en Pays de la Loire, une mise en carence a été décidée pour 10 communes :

  • 9 communes sont carencées en Loire-Atlantique (arrêté préfectoral du 18 décembre 2023 publié au RAA de Loire-Atlantique du 29 décembre 2023) :
    • 2 communes de Nantes Métropole :
      • Basse-Goulaine
      • La Montagne
    • 3 communes de Saint-Nazaire Agglo :
      • Donges
      • Pornichet
      • Saint-André-des-Eaux
    • 4 communes de CapAtlantique La Baule-Guérande Agglo :
      • La Baule-Escoublac
      • La Turballe
      • Le Croisic
      • Le Pouliguen

Qu’est-ce qu’un contrat de mixité sociale ?

La loi du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et la simplification (dite « 3DS ») a introduit la mention du contrat de mixité sociale (CMS) au travers des articles L.302-8-1 et L.302-8 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

Le contrat de mixité sociale est d’abord un contrat d’engagement de moyens visant à préciser les outils mobilisés par les acteurs locaux en faveur du développement du logement social sur une commune déficitaire en logements sociaux au sens du dispositif SRU. C’est également un outil juridique permettant d’aménager, par exception, les objectifs de rattrapage, avec différentes possibilités de modulation.

L’enjeu de ces contrats de mixité sociale « nouvelle génération » est de mettre en acte les principes de déconcentration et de différenciation territoriales, en impulsant une dynamique pérenne de production de logements sociaux tout en permettant d’obtenir des résultats significatifs dès la période triennale 2023-2025.

Désormais définis par la loi 3DS, les nouveaux contrats de mixité sociale bénéficient d’un cadre de référence régissant à la fois leur élaboration, leur contenu et leurs effets. Le ministère a publié en 2023 une plaquette d’information et un guide d’élaboration à destination des partenaires engagés dans un CMS :

En Pays de la Loire, 43 CMS sont signés sur les 51 en cours d’élaboration. Ils sont répartis comme suit :

  • 25 en Loire-Atlantique
  • 8 en Maine-et-Loire
  • 3 en Sarthe 
  • 7 en Vendée
Carte des CMS en Pays de la Loire

Ressources utiles :

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