Comité d’animation des dispositifs d’observation locaux (CADOL) de l’habitat du 15 décembre 2023

Introduction de la réunion

Intervenante : Manuelle SEIGNEUR introduit le CADOL dont les présentations portent sur le logement des jeunes.

En 2004 et 2008, deux rapports, réalisés par le député Jean-Paul ANCIEUX, avaient attiré l’attention sur les difficultés croissantes éprouvées par les étudiants pour se loger. En 2011, l’accord national interprofessionnel sur l’accompagnement des jeunes dans leur accès au logement soulignait l’importance de répondre aux difficultés de logement des jeunes qui peuvent entraver l’accès à l’emploi et la mobilité professionnelle.

Le diagnostic posé à cette occasion indiquait que dans leur recherche de logement, les jeunes se trouvent souvent confrontés à de nombreuses difficultés :

• le manque de logements disponibles, notamment de petite taille, dans le parc HLM où ils ne sont pas prioritaires dans les attributions,
• le niveau des loyers, des charges locatives et des garanties demandées dans le parc privé, particulièrement dans les centres urbains,
• le besoin d’une offre de logements de courte durée (en particulier pour les jeunes en alternance et en emploi saisonnier) avec des durées de préavis adaptées, souvent doublé de la nécessité d’assumer la charge d’une double résidence.

En 2013, la Fondation Abbé Pierre notait que les personnes âgées de 18 à 30 ans connaissaient des difficultés particulières dans l’habitat, près d’un tiers d’entre eux occupant un logement trop exigu et un autre tiers éprouvant des difficultés à chauffer leur logement.

En décembre 2021, un rapport parlementaire fait le constat que ces difficultés persistent voire se renforcent. Le logement, qui constitue le premier poste de dépense des jeunes, contribue de plus en plus à leur précarisation. Dans le budget des jeunes, le logement tient la première place, car les coûts, qui y sont associés, ne cessent d’augmenter. Pour les étudiants, par exemple, le logement représente 60 % de leur budget. La population jeune est plus touchée par la précarité que la population générale. Selon les données de l’INSEE, en 2019, 19 % des 18-29 ans et 20 % des moins de 18 ans sont sous le seuil de pauvreté à 60 % du salaire médian.

Et « bien que le parc de logements étudiants ait crû au cours des dernières décennies, notamment avec la création d’aides fiscales à l’investissement locatif, telles que le dispositif fiscal Censi-Bouvard, la production reste nettement insuffisante pour faire face aux besoins enregistrés ».  ¹

Logement des jeunes, étude nationale sur les profils et les parcours des personnes logées dans les structures de l’UNAFO – focus sur les jeunes de moins de 30 ans)

Intervenant : Patrick BODET, chargé de missions UNAFO

En tant qu’acteur majeur du logement accompagné, l’union professionnelle du logement accompagné présente un focus mené sur le public de moins de 30 ans dans le cadre d’une étude menée au sein de son réseau pour mieux cerner le profil et les parcours résidentiels des jeunes logés par ses adhérents. Elle peut servir de pistes de réflexions pour les acteurs des Pays de la Loire. Il s’agit d’un extrait d’une enquête annuelle portant sur 44 adhérents du réseau, hébergeant plus de 15 000 personnes de moins de 30 ans.

Parmi les principaux éléments de diagnostic, on peut noter les éléments suivants :

• les moins de 30 ans sont présents dans une large gamme de structures : foyers de travailleurs migrants, pensions de famille, résidences pour jeunes, résidences sociales ;
• une féminisation plus importante chez les plus jeunes ;
• la mobilité professionnelle est le premier motif de demande chez les moins de 30 ans devant la précarité ;
• 52 % des entrants viennent de la même commune ou du même département pour des séjours de courte durée ;
• 57 % des personnes quittent leur logement accompagné pour une solution de logement social ou privé.

En complément de cette présentation, l’Union Régionale pour l’Habitat des Jeunes (URHAJ) des Pays de la Loire indique que le schéma régional de développement avait l’objectif de créer 1 000 logements à l’horizon 2025, mais il ne sera pas atteint pour différentes raisons :

• des projets ont été bloqués pendant la période de COVID ;
• l’augmentation des coûts qui s’en est suivie ;
• l’acceptation par les riverains.

L’URHAJ indique qu’elle fait des diagnostics pour outiller les collectivités à Pontchâteau, Clisson, dans la vallée du Haut-Anjou et Le Mans métropole prochainement. L’URHAJ gère 5 000 logements et accueille 10 000 jeunes dans 3 grands types de structures :

• des résidences habitat jeunes, anciennement FJT, qui sont des établissements sociaux et médico-sociaux,
• des services logements par le biais d’une offre en diffus grâce à de l’intermédiation locative,
• des logements temporaires chez l’habitant.

Les jeunes restaient, en moyenne, 7 mois ces dernières années mais leur durée de séjour s’allonge parce que le parcours résidentiel est bloqué. Parmi les publics accueillis, il y a à peu près 64% d’hommes et 36% de femmes, 33% de salariés, 35% d’apprentis, proportion en augmentation, et le reste correspond à des personnes qui viennent par prescription : des mineurs non accompagnés, des jeunes majeurs sortis de la protection de l’enfance, SIAO… 8% des personnes à l’entrée sont en rupture familiale. En termes de ressources, 30% des jeunes accueillis vivent avec moins de 488 €/mois et 3% ne dispose d’aucune ressource en entrant.

Pour conclure sur ce diagnostic, les résidences sont pleines, la demande est importante, de l’attente pour entrer et sortir.

L’URHAJ développe, en particulier dans les territoires péri-urbains et ruraux, le logement chez l’habitant pour apporter une solution au besoin de main d’œuvre, dispositif présenté le 28 novembre dernier lors d’une journée régionale.

Échanges sur la présentation :

Questions de Myriam NAEL (URHAJ) sur la présentation de l’UNAFO (diapo 4) :
Qu’est-ce qui caractérise les « résidences jeunes » ? Quels sont les dispositifs concernés ?
Réponse de Patrick BODET (UNAFO) :
L’étude présentée est un extrait d’une étude qui a été réalisée sur la totalité des adhérents de l’UNAFO. On retrouve des jeunes de moins de 30 ans dans tous les dispositifs, divisés en 4 « familles » :
1. Les foyers de travailleurs migrants (obsolètes aujourd’hui) ;
2. Les pensions de famille et résidences d’accueil, qui concernent assez peu les jeunes ;
3. Les « résidences jeunes » qui comprennent : les foyers de jeunes travailleurs, les résidences sociales-foyers de jeunes travailleurs, les résidences sociales jeunes actifs et les résidences sociales étudiants conventionnées ;
4. Les résidences sociales dites « généralistes » : elles sont issues de la transformation de foyers de travailleurs migrants ou créées avec un projet social qui n’est pas directement orienté vers les jeunes bien qu’elles concernent tout de même 30% des moins de 30 ans.

Les résidences sociales constituent une des réponses possibles au logement des jeunes, ce sont des outils souples et stratégiques. Pour l’illustrer, l’UNAFO présente une étude menée sur l’impact socio-économique des résidences sociales.

Impacts socio-économiques des résidences sociales, étude nationale de l’UNAFO

Intervenant : Patrick BODET, chargé de missions UNAFO

Les résidences sociales sont adaptées à des profils très variés : jeunes travailleurs, en formation, travailleurs précaires ou saisonniers, personnes vulnérables, en mobilité professionnelle, familles monoparentales. Constituées de petits logements qui font défaut dans les territoires tendus, ces structures collectives permettent de mutualiser des services et un accompagnement renforcé.

Pour évaluer l’impact socio-économique des résidences sociales, l’UNAFO a réalisé une enquête de terrain illustrant la diversité de l’offre.

Parmi les principaux enseignements de l’étude, on peut noter les éléments suivants :

• pour 1€ investi dans la construction d’une résidence sociale, il est estimé 1,6 € de retombées indirectes, notamment au travers des emplois créés ;
• la consommation des ménages logés en résidences génère de fortes retombées locales. Pour un 1€ investi dans l’exploitation de la résidence, on compte 5,6 € de retombées indirectes ;
• le développement des résidences sociales est une réponse aux enjeux de mobilité géographique des jeunes accédant à l’emploi ;
• les collectivités sont décisionnaires de l’implantation de résidences sociales dans leur territoire et disposent de droits de réservation proportionnés à leur intervention dans l’opération ;
• les résidences sociales offrent un logement accessible aux ménages modestes dans les zones tendues ;
• elles permettent l’accès et le maintien aux droits ce qui contribue à éviter des coûts pour les services sociaux des collectivités et de l’État ;
• leurs parties communes sont souvent utilisées comme équipement collectif pour les mairies et les associations locales ;
• elles contribuent à attirer de la main d’œuvre et à limiter le turn-over. Certaines entreprises contribuent ainsi directement à leur développement ;
• elles constituent une solution pour le logement des travailleurs saisonniers qui ont besoin de souplesse.

Pour illustrer la genèse d’un projet de résidence sociale, l’UNAFO présente le partenariat réalisé dans le vignoble nantais pour monter une résidence sociale à Vallet. Olivier RENAUD (UNAFO) présente le projet de foyers de jeunes travailleurs réalisé à Vallet et Saint-Julien-de-Concelles en partenariat avec la Communauté de communes Sèvre et Loire.

Favorisée par la monté en compétence des EPCI en matière d’habitat par la loi du 24 mars 2014 pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) et la loi pourtant sur la Nouvelle Organisation Territoriale de la République (NOTRe), les établissements de coopération intercommunale (EPCI) se sont renforcés et ont été consacré en tant que territoire pertinent de la mise en œuvre des politiques locales de l’habitat. Concrètement, les EPCI se sont progressivement outillés pour construire leur politique locale de l’habitat en recrutant des techniciens dédiés à cette mission. En 2015, une étude a démontré la nécessité d’augmenter l’offre de logements abordables pour les jeunes dans le Vignoble nantais. La difficulté de se loger représente un des premiers freins à l’emploi dans ce bassin d’emploi. Un trinôme EPCI/bailleurs sociaux/gestionnaire Adelis s’est constitué, dès 2015, pour réfléchir à la création de logements sociaux.

Il s’agissait de construire un projet qui répondrait au besoin d’une résidence de 20 logements FJT avec du personnel dédié à l’accompagnement, l’insertion, l’animation…
Par expérience, l’UNAFO rappelle qu’il est difficile de trouver un modèle économique viable pour une structure de moins de 50 logements (historiquement, les FJT sont plutôt des établissements de 100 logements). La demande initiale a donc évolué pour aboutir à une organisation matricielle qui consolide toutes les fonctions, avec un professionnel à temps plein pour deux résidences de 20 logements chacune, construites concomitamment, ce qui explique la proximité géographique des deux résidences.

Deux communes ont été identifiées pour réaliser ce projet : Vallet et Saint-Julien-de-Concelles. La construction des établissements a été confiée à La Nantaise d’Habitations puis transférée à Podeliha. Pour faciliter le montage financier de l’opération et compte-tenu du modèle économique du projet dans sa globalité, l’EPCI a participé en mettant à disposition du foncier. A cela s’ajoutent des subventions de l’Etat en PLAI et des financements complémentaires (DSIL, CAF, Action Logement). Ce montage a permis de financer 60%-70% du projet par des subventions, le reste est financé par l’emprunt contracté par le bailleur social qui a construit les 2 résidences et la redevance des deux résidences.

Durant la construction, un COPIL a permis de préciser aux parties prenantes le projet social des résidences, le rôle des intervenants sociaux éducatifs et le lien avec les acteurs du territoire (les missions locales, les CCAS, Action logement…).

Les deux résidences ont ouvert en janvier 2018. Le projet représente autour d’1,4 millions d’euros d’investissement pour chaque établissement de 20 logements. Un investissement suffisant au démarrage permet, dans la durée, un fonctionnement sécurisé. Les jeunes concernés par ce dispositif viennent en formation, en apprentissage dans des entreprises du territoire ou viennent occuper directement un emploi.

Ce même type de dispositif a par la suite été reproduit et a ouvert ou ouvrira prochainement à Sainte-Pazanne et Pornic, Saint-Brévin et Saint-Viaud, Treillières et Nort-sur-Erdre, Blain et Savenay. Ces unités fonctionnent en binôme de résidences dans la plupart des territoires (EPCI).

Ce dispositif propose des logements temporaires qui visent à favoriser le « logement d’après », la durée de l’hébergement étant limitée à 2 ans. La production de ces logements sociaux est essentielle à l’intégration des jeunes dans le territoire concerné. L’objectif est de réduire la fracture entre les grandes villes qui drainent beaucoup d’activités et le besoin des autres territoires.

Échanges sur la présentation :

Question de Mme NORMAND sur les modalités d’accès aux résidences jeunes : selon la situation professionnelle d’un jeune, quelles sont les modalités d’accès aux « résidences jeunes » ?
Réponse d’Olivier RENAUD et Patrick BODET (UNAFO) :
Pour tout logement accompagné, le gestionnaire reçoit les demandes et se porte garant de l’équilibre du projet social. Les modalités d’accès sont liées au projet social, ainsi qu’aux réglementations de la CAF pour les résidences jeunes agréées « Foyer de Jeunes Travailleurs ». Les demandeurs ont entre 16 et 30 ans. La durée de l’hébergement étant limitée à 2 ans, lors de sa demande le jeune doit avoir un projet professionnel, d’insertion et de recherche de logement, ce projet caractérise également une partie de l’accompagnement durant son séjour. Selon les situations, d’autres acteurs participent à l’accompagnement des résidents : le SIAO, l’aide sociale à l’enfance, les missions locales…
Le projet social des « résidences jeunes » favorise la mixité des résidents, leur apprentissage se fera aussi par le lien entre résidents. Les campagnes de promotion des résidences sont aussi déployées par Action Logement. Ces logements relèvent du droit commun du logement social PLAI. 30 % des attributions sont réservés au contingent préfectoral.

Question de Dominique MOREAU de la Direction Départementale des Territoires et de la Mer (DDTM) de Vendée : l’employeur peut-il directement orienter un jeune vers un dispositif « résidences jeunes » ?
Réponse de Olivier RENAUD (UNAFO) :
Oui, tout employeur et tout citoyen peut recommander à un jeune de faire une demande de logement, et ce, quel que soit son statut professionnel, tant qu’il correspond à la cible des résidences habitat jeunes.

Question de Bruno LE GONIDEC (DREAL PDL) : comment sont calculées les retombées indirectes ?
Réponse de Patrick BODET (UNAFO) :
Toute action réalisée sur le territoire national est évaluée avec les retombées de la comptabilité nationale. Aucune méthodologie propre à cette étude n’a été développée.

Logement des apprentis : atelier organisé par l’AURA)

Intervenante : Stéphanie HERVIEU, chargée d’études à l’agence d’urbanisme de la région angevine

« Comment développer de nouvelles solutions pour bien ou mieux loger les alternants / apprentis dans le territoire d’ALM ? ». L’observatoire Territorial du Logement des Etudiants (OTLE) d’Angers Loire métropole, animé par l’agence d’urbanisme d’Angers, a animé des ateliers pour explorer des pistes de travail et tenter de répondre à cette question.

L’atelier, qui s’est tenu le 7 décembre 2022, a réuni 12 participants représentant à la fois des structures d’hébergement, des écoles supérieures, des centres de formation et des collectivités. Il a permis de partager un diagnostic et de faire émerger des pistes de réflexions pour l’avenir.

Le Maine-et-Loire se distingue des autres départements ligériens par une plus grande mobilité des apprentis puisque 37 % des apprentis formés dans les établissements de Maine-et-Loire sont originaires d’un autre département, contre 25 % des apprentis formés en Loire-Atlantique et 23 % dans la Sarthe.

Les échanges au cours de l’atelier ont également permis de mettre en évidence une augmentation importante de candidats en alternance et des situations qui interpellent : apprentis qui passent par Airbnb faute d’offre malgré le coût (50€ la nuit), certains apprentis sont contraints de prendre un second emploi…

Pour répondre aux besoins, les participants de l’atelier ont identifié des points à prendre en compte dans les réflexions :

• gérer la problématique du double logement ;
• développer une offre de logements adaptée ;
• renforcer le partenariat entre les formateurs et les hébergeurs ;
• prendre en compte la situation spécifique des apprentis mineurs ;
• développer des réseaux à tous les niveaux.

Les principales idées retenues sont les suivantes :

• construction d‘un hébergement dédié ;
• sensibiliser les entreprises ;
• développer la cohabitation chez l’habitant ;
• développer la communication/information au travers notamment d’un guichet unique.

Échanges sur la présentation :

Question de Laëtitia DALLON (SGAR 44) sur la présentation 3 de l’AURA : concernant l’étude dirigée sur l’apprentissage et l’alternance, y a-t-il eu un regard particulier sur les ressortissants étrangers ?
Réponse de Stéphanie HERVIEU (AURA) :
Non, ont plutôt été évoqués les apprentis mineurs.

Question de Bruno LE GONIDEC (DREAL PDL) : l’objectif des ateliers étant d’initier un échange entre les acteurs locaux, certains d’entre eux ont-ils manifesté un intérêt pour lancer des projets ?
Réponse de Stéphanie HERVIEU (AURA) :
Cela suscite de l’intérêt chez les écoles qui accueillent des apprentis confrontés à la difficulté de se loger. La collectivité reste à l’écoute mais les actions proposées ne sont pas vouées à être développées pour le moment. En tant qu’OTLE, leur rôle est d’alerter la collectivité qui décide, ou non, de s’en saisir.

Question sur le tchat : qui porte le nouveau dispositif partenarial ALA ? Quel service au sein de la collectivité ?
Réponse de Stéphanie HERVIEU (AURA) :
Le dispositif ALA a été pensé lors des ateliers mais n’a pas été mis en oeuvre. Pour l’instant, les collectivités sont plutôt focalisées sur la précarité des étudiants.

Questions de Florence AVRIL (LMM) : Le Mans métropole n’a pas d’OTLE sur son territoire, ni d’agence d’urbanisme.

• Comment une collectivité comme Le Mans métropole pourrait-elle anticiper les besoins en termes de logements à destination des étudiants et apprentis ?

Le fait d’avoir une agence d’urbanisme sur un territoire constitue un atout en soi. Il y avait dès le départ un volontariat assez fort de la part de la collectivité de répondre à l’appel à manifestation d’intérêt lancé en février 2018.

• Comment l’AURA a-t-elle réussi à construire un partenariat avec les écoles et les entreprises ?

L’AURA a un très bon contact avec les universités et les écoles car cela fait plusieurs années qu’elle mène des enquêtes sur les besoins en logement des étudiants.

• Des partenariats ont-ils été effectués avec les agences immobilières du territoire ?

Non. L’atlas proposé concerne uniquement les logements recensés par l’AURA. Concernant le parc privé, qui est difficile à évaluer, l’AURA a fait du « porte à porte » auprès des résidences privées pour récolter des informations.
Par exemple, observer le nombre de boîtes aux lettres d’une maison permet d’identifier si celle-ci a été divisée (colocation).

• Concernant l’évolution des besoins en logements exprimés par les jeunes, le modèle de la résidence est-il encore adapté ?

Une première enquête avait été menée en 2019 sur les besoins des étudiants. L’enquête va être reconduite en 2025 pour observer l’évolution des besoins. Le constat sur le territoire d’Angers Loire métropole est que beaucoup de colocations sont subies et non choisies. Le choix du mode de logement dépend également des publics selon les écoles et le niveau d’études. Par exemple, les étudiants en première année recherchent la proximité du lieu d’étude. Lorsqu’ils avancent dans leurs études, ils ont tendance à se tourner vers la recherche d’un logement en centre-ville.

L’URHAJ accompagne également les territoires pour observer et affiner les besoins et outiller les collectivités pour répondre à ces besoins. Les acteurs des territoires sont mobilisés pour trouver les moyens les plus simples pour répondre rapidement aux problématiques de logement.

Enfin, après un travail de recensement et de synthèse non exhaustif des dispositifs déployés dans la région, la DREAL a identifié différentes actions portées par les PLH les plus récents, sur la problématique du logement des jeunes. Il ressort de ces PLH, la nécessité de coordonner un certain nombre d’acteurs et de donner une information la plus large possible aux publics jeunes sur l’offre disponible. Des expérimentations sont menées en dehors des résidences sociales à destination des jeunes comme par exemple le logement chez l’habitant pour les saisonniers en Vendée. Néanmoins, s’il est souvent identifié comme enjeu pour les territoires, le logement des jeunes ne fait pas souvent l’objet d’actions spécifiques. Il est également rarement évalué, soulignant l’intérêt de mieux le prendre en compte dans l’élaboration et l’évaluation des PLH.

Conclusion

Manuelle SEIGNEUR conclut la séance en remerciant les participants.