Comité d’Animation des Dispositifs d’Observation Locaux de l’habitat (CADOL) sur la conjoncture des marchés immobiliers, le 18 novembre 2025

En Europe, comme dans le monde, les grandes métropoles souffrent d’un manque de logements abordables. Selon une étude récente d’Eurofound, qui est l’agence de l’Union européenne chargée d’améliorer les conditions de vie et de travail, cette crise touche particulièrement les jeunes.

Entre 2010 et 2019, l’Espagne, la Croatie, l’Italie, la Chine, la Belgique, la Grèce ou encore l’Irlande ont enregistré les plus fortes augmentations du nombre de personnes âgées de 22 à 34 ans qui vivaient encore chez leurs parents. En France, le prix des logements connaît une évolution déconnectée de celle des loyers. À surface égale, les loyers ont globalement évolué au même rythme que le revenu disponible moyen. Cependant, la dépense de logement a augmenté en raison de l’augmentation de la taille moyenne et de la qualité des logements. En revanche, les prix d’acquisition ont doublé, et cette hausse généralisée ne s’explique que marginalement par l’augmentation du coût de la construction et un déficit généralisé de logements.

En 2022, les ménages consacraient en moyenne 20% de leur revenu disponible à leur logement contre 16% en 2020. Même si les loyers ont relativement peu évolué, le taux d’effort moyen est plus élevé dans le secteur locatif privé libre, atteignant en moyenne 28% des revenus disponibles en 2024 contre 24% en 2000.

Sur le marché de l’accession à la propriété, le prix des logements se maintient à des niveaux élevés malgré la hausse du coût d’emprunt des ménages ce qui rend le marché de l’accession de plus en plus inaccessible, dans un contexte plus général d’augmentation du coût de la vie. La première présentation de Bruno Le Gonidec est revenue sur ces éléments de cadrage national et local des marchés immobiliers.

À l’issue de cette première présentation, l’agence d’urbanisme de la région nantaise a fait une présentation sur l’évolution du marché de l’accession. Dans sa nouvelle édition parue en juin 2025, l’AURAN revient sur les difficultés d’accession à la propriété qui a tendance à se confirmer dans tous les territoires du département de Loire-Atlantique. Céline Goriaud en a présenté les principales conclusions.

Face à cette crise du logement cher et pour répondre aux enjeux de sobriété foncière, la densification des villes, dont l’histoire n’est pas récente, apparaît comme une solution défendue par Villes vivantes. Lucas Pouvreau a réalisé une étude sur les filières de production de logements dans plusieurs villes de France, mettant en avant l’auto-promotion comme outil pour développer une offre de logements abordables en milieu urbain. Il a présenté les principales caractéristiques de ces filières et les conditions de leur complémentarité.

Enfin, pour tenter de qualifier le phénomène de densification, le Département de la Loire-Atlantique a lui aussi mené une étude sur le sujet, dont il a présenté les résultats et les éléments méthodologiques utilisés pour définir cette filière de production de logements.

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