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Logement et construction
 

Les organismes fonciers solidaires (OFS) et le bail réel solidaire (BRS)

La loi pour un Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) de 2014, puis la loi pour la croissance et l’égalité des chances économiques de 2015, complétées par des mesures fiscales, ont créé un nouveau modèle d’accession sociale à la propriété : les organismes de foncier solidaire (OFS) et le bail réel solidaire (BRS), dont le cadre juridique est opérationnel depuis mai 2017.
 
 

Le bail réel solidaire (BRS)

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publié le 13 juillet 2022 (modifié le 6 septembre 2022)

Le bail réel solidaire repose sur la dissociation de la propriété du bâti et de celle du foncier, dans l’objectif de faciliter, sur le long terme, l’accès à la propriété à des ménages modestes.

La dissociation du foncier et du bâti permet de neutraliser ou abaisser le prix du foncier, en particulier dans les zones tendues où le prix du foncier peut représenter 30 à 40 % du prix d’achat d’un logement. Les ménages aux revenus modestes peuvent ainsi devenir propriétaires à moindre coût.

Le dispositif prévoit la signature du BRS entre un organisme de foncier solidaire (OFS), qui reste propriétaire du foncier, et l’acheteur du bâti. En garantissant l’encadrement du prix de revente du logement, ce bail permet d’assurer le caractère anti-spéculatif et solidaire du dispositif.

Le BRS peut concerner un bâti existant, à construire ou à réhabiliter. Il est conclu pour une durée de 18 à 99 ans, qui peut être prolongée de la durée initiale à chaque mutation (cession, donation, succession).

 

L’organisme de foncier solidaire (OFS)

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publié le 13 juillet 2022 (modifié le 25 novembre 2022)

Le rôle des OFS :

L’OFS est un organisme à but non lucratif, agréé par le préfet de région, qui consent des droits réels à des ménages (en cas de logements déjà construits), à des opérateurs constructeurs (en cas de terrain à bâtir). En contrepartie, l’acquéreur, titulaire des droits réels, s’engage au paiement d’une redevance à l’OFS, qui s’ajoute au coût d’acquisition.

L’OFS reste propriétaire du foncier à long terme. Il contrôle l’éligibilité du ménage qui accédera à la propriété du bâti (conditions de ressources et capacité à financer le projet). Il encadre également le prix de revente du bien pendant la durée du bail.

Pour l’acquisition des terrains, l’OFS peut recourir aux dispositifs de minoration foncière : mise à disposition de foncier par une collectivité territoriale, acquisition auprès des établissements publics fonciers ou recours à des emprunts à très long terme (60 ans) pour financer l’acquisition.

L’OFS dispose d’un droit de préemption sur le bâti lors de chaque mutation, lui permettant de mettre fin au bail, après indemnisation de la valeur des droits réels.

Par ce dispositif, les aides publiques investies dans le foncier demeurent affectées sur le très long terme à l’accession à la propriété sur le bâti de ménages successifs, soumis aux mêmes conditions de ressources.

Les organismes pouvant être agréés OFS sont définis par l’article L329-1 du code de l’urbanisme. Il s’agit d’organismes sans but lucratif et d’organismes à lucrativité limitée mentionnés aux articles L411-2 et L481-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH). Peuvent ainsi notamment être agréés OFS :

  • une association
  • une fondation
  • un établissement public foncier local (EPFL)
  • un groupement d’intérêt public (GIP)
  • les organismes d’habitations à loyer modéré définis à l’article L411-2 du CCH
  • les sociétés d’économies mixtes de construction et de gestion de logements sociaux définies à l’article L481-1 du CCH.

Les OFS en Pays de la Loire :

5 OFS sont actuellement agréés par le préfet de région :

OFS Porteurs de projet Statuts de l’OFS Périmètre Agrément
Vendée Foncier Solidaire Département de la Vendée et l’EPF 85 Groupement d’intérêt public (GIP) Vendée Arrêté du 11/04/19 (format pdf - 344.6 ko - 13/07/2022)
Terra Noé Habitat 17, la Coopérative Vendéenne du Logement et Vendée Logement ESH Société coopérative d’intérêt collectif par actions simplifiées (SCIC-SAS) Nouvelle-Aquitaine
Pays de la Loire
Arrêté du 11/04/19 (format pdf - 326.5 ko - 13/07/2022)
Atlantique Accession Solidaire Département de Loire-Atlantique, Nantes Métropole, Saint-Nazaire Agglomération et les bailleurs sociaux adhérant à l’Union sociale pour l’habitat (USH) Société coopérative d’intérêt collectif par actions simplifiées (SCIC-SAS) Loire-Atlantique Arrêté du 13/11/19 (format pdf - 596.1 ko - 13/07/2022)
Aiguillon Construction Société anonyme HLM Aiguillon Construction Entreprise sociale pour l’habitat Bretagne et Pays de la Loire Arrêté du 20/04/20 (format pdf - 570 ko - 13/07/2022)
Foncière Solucia Territoires Association Foncière Solucia Territoires Association loi 1901 Pays de la Loire Arrêté 14/04/22 (format pdf - 125.8 ko - 13/07/2022)

Les ressources utiles :