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Infrastructures de transport et aménagement

Identifier et comprendre la rétention foncière - 2013

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publié le 9 octobre 2013 (modifié le 30 décembre 2013)

La rétention foncière privée représente un enjeu en matière d’aménagement de la ville dense et de levier sur la construction de logements neufs.

La mise sur le marché des parcelles non bâties immobilisées par les propriétaires privés peut contribuer à l’optimisation foncière locale, en parallèle de la densification des parcelles « sous-construites ».

Télécharger :
la synthèse : DREAL-PaysLoire-AC90_IdentifierComprendreRetentionV2 (format pdf - 4.2 Mo - 30/12/2013)
et le rapport : DREAL-PaysLoire_Identifier_Comprendre_RetentionFonciereOct2013 (format pdf - 2 Mo - 11/10/2013)

Identifier la rétention fait donc partie du diagnostic foncier du plan local d’urbanisme (PLU) et de l’étude de densification contenue dans le SCoT, que le projet de loi ’accès au logement et urbanisme rénové’ (ALUR) prévoit de rendre obligatoires. Les collectivités locales compétentes en urbanisme peuvent également infléchir la rétention privée au moyen d’une fiscalité désincitative.

Cependant, cette notion est floue et trop souvent expliquée par la spéculation des propriétaires fonciers privés. Le présent état de l’art apporte un premier appui aux collectivités locales et aux services de l’Etat afin de clarifier le gisement de terrains longtemps immobilisés au sein du tissu urbain, ou en bordure d’agglomération.

La clé de compréhension de la rétention foncière repose sur l’échange des terrains non construits entre vendeurs et acquéreurs. La rétention se repère donc au travers des situations de conservation ou de mise en vente du terrain par son propriétaire. Il est proposé de caractériser la rétention à partir de la durée de conservation du terrain non bâti.

Un panorama de 4 grandes stratégies des propriétaires éclairent ensuite les situations où la mise en vente de la parcelle est probable ou non :

  1. la parcelle est utilisée ou destinée à un projet,
  2. c’est un patrimoine à transmettre à ses enfants,
  3. le propriétaire optimise la rétention foncière selon une stratégie économique rationnelle,
  4. le foncier est un bien d’investissement.

Une part du gisement foncier que l’action publique destine juridiquement à l’urbanisation reste aux mains de propriétaires privés sans projet de construction. Ces derniers peuvent être porteurs d’un projet de vie (cadre de vie, construction différée, …), d’une transmission familiale ou d’un calcul de ’bon sens’ de l’entreprise ou du ménage composant avec les spécificités du marché foncier (stock de matière première, peu de transparence, conjoncture, besoin de trésorerie, etc.). La spéculation volontaire jouant des variations des prix de marché apparaît comme une motivation parmi d’autres à la rétention foncière.