Atelier régional écoquartier "Mixité des fonctions et aménagement : atouts et contraintes". - Jeudi 15 octobre 2015 - Nantes.

50 personnes ont participé à l’atelier régional écoquartier consacré à la Mixité fonctionnelle dans l’aménagement organisé par la Dreal des Pays de la Loire le jeudi 15 octobre 2015 à Nantes.

L’urbanisme a, pendant une grande partie du 20e siècle, favorisé la séparation des fonctions (habitat, travail, loisirs, commerces). Cette organisation fonctionnelle de l’espace a nourri, parfois à raison, des critiques sur la segmentation des villes, le renforcement des inégalités sociales, l’accroissement de l’usage de la voiture, etc. Les pratiques d’aménagement tendent maintenant à encourager la mixité des fonctions à toutes les échelles.

La démarche EcoQuartier prend en compte cet objectif à travers l’engagement 12 de la Charte ÉcoQuartier qui souligne qu’il faut « Favoriser la diversité des fonctions dans l’optique d’un territoire des courtes distances ».

Sans être exhaustif, les principaux bénéfices attendus de l’insertion d’activités de production, de commerces, de services et d’équipements seraient :

• réduire la dépendance automobile en favorisant une ville des courtes distances ;
• améliorer le cadre de vie des habitants en facilitant l’accès quotidien à des commerces, services et équipements de proximité ;
• réduire l’enclavement de certains quartiers et donc les inégalités sociales en facilitant l’accès aux fonctions urbaines ;
• rendre la ville plus « intense » : la multiplication des interactions favoriserait la qualité de vie, la créativité, l’innovation, etc.

Mais au-delà de ces objectifs, et afin que la mixité des fonctions ne reste pas qu’une injonction portée par quelques acteurs, il est important d’examiner de manière précise et à partir d’expériences quelles sont les conditions à réunir pour qu’elle se réalise.

En effet, nous avons tous vu ces espaces vacants qui témoignent de la difficulté d’intégrer des activités dans les opérations d’aménagement. Mais un certain nombre d’expériences fonctionnent ou laisse présager une bonne combinaison entre offre de logements et implantation de commerces et services. Parmi les opérations participant à la démarche du label écoquartier, Bottière-Chénaie, le Champ de Foire à Clisson ou la requalification du centre-bourg de Changé en Mayenne offrent des exemples réussis de mixité fonctionnelle.

La mixité des fonctions ne se raisonne bien sûr pas à la seule échelle de l’opération d’aménagement. A chaque fois, il s’agit de bien comprendre les spécificités des territoires, l’offre de commerces, services et équipements déjà existantes, sa répartition spatiale. Comme nous le verrons, la nature des activités impose des exigences spécifiques en matière de desserte, d’espace disponible, de nuisances, de stationnement qui rendent leur insertion dans le tissu urbain plus ou moins aisée voire impossible dans certains cas.

Le secteur de l’immobilier de commerces et de bureaux possède des contraintes et des logiques économiques spécifiques. Selon les acteurs de l’aménagement, les contraintes sont également différentes voire divergentes. Si la collectivité traduit dans sa programmation une vision urbanistique et de développement territorial à moyen et long terme, un acteur privé (entreprise, enseigne, aménageur, promoteur) est contraint par des objectifs d’équilibre financier à plus ou moins courts termes. Par ailleurs, la différence des charges foncières entre le logement et le foncier économique ne joue pas en faveur du développement des activités dans les opérations d’aménagement. Quand on y parvient, c’est bien souvent le logement qui permet de financer l’implantation d’activités.

Sans prétendre épuiser ce vaste sujet, le programme de cet atelier a tenté d’apporter des clés de compréhension sur un certain nombre de ces enjeux qui font fortement interagir programmation opérationnelle et développement territorial.

Agnès POUILLAUDE du CEREMA a fourni des éléments de compréhension sur les facteurs qui favorisent l’intégration des activités économiques dans les petites villes et les bourgs ruraux. Différents critères influent ainsi sur la préférence des entreprises concernant les possibilités offertes sur une commune donnée entre le centre-bourg et sa périphérie dans une Zone d’Activités Économiques (ZAE) : surface nécessaire, accessibilité de la logistique, nuisances… Dans un objectif d’aménagement durable (limiter la consommation d’espace), l’étude du CEREMA encourage les communes à proposer différentes possibilités (offre dans le tissu urbain existant, ZAE en continuité du bourg ou isolée, location, vente…) adaptées aux caractéristiques des entreprises qu’elles souhaitent accueillir.

Sur la question des facteurs de commercialité, Annabelle MICHEL a ensuite présenté les enseignements issus de l’expérience de la Chambre de Commerce et d’Industrie du Maine-et-Loire dans le cadre de l’accompagnement qu’elle réalise auprès des entreprises et des territoires. Afin d’accroitre les facteurs de commercialité des centres des petites et moyennes communes, il s’avère nécessaire de travailler un certain nombre de leviers : ambiances d’achat, présence d’autres commerces, visibilité, stationnement, accessibilité, etc. Avant de programmer des cellules en pied d’immeuble, la CCI 49 recommande ainsi pour chaque opération d’étudier finement si les conditions sont réunies pour assurer une bonne insertion des activités.

Cécile CLISSON de la SODEMEL a ensuite témoigné sur l’expérience du Plateau de Mayenne située sur les communes d’Avrillé et d’Angers. La taille importante de l’opération (137 hectares, 5000 logements) et sa temporalité (plus de 20 ans) imposent en effet d’ajuster au plus fin dans le temps et l’espace la réalisation et la commercialisation des locaux commerciaux. La tâche nécessite souvent de savoir gérer l’attente pendant plusieurs mois voire plusieurs années en raison de l’évolution du contexte économique auquel est particulièrement sensible l’immobilier commercial.

Luc FOUCAULT Maire de Séné (Morbihan) a présenté quant à lui la démarche adoptée par sa commune pour conduire le projet d’aménagement d’une centralité majoritairement occupée jusqu’à présent par des activités commerciales et économiques situées le long d’un axe important de circulation à l’Est de Vannes. Une étude conduite en amont par un bureau d’études spécialisé a ainsi permis d’affiner le projet en ajustant une programmation qui tienne compte à la fois de l’offre à proximité actuelle en commerces et services et de l’évolution profonde du quartier imposée par la création de plus de 200 logements et de nombreux espaces publics dédiés aux circulations douces.

Les réflexions et échanges avec la salle se sont poursuivis par une table ronde animée par Agnès POUILLAUDE lors de laquelle les témoignages des intervenants précédents ont été complétés par celui de professionnels de l’immobilier commercial avec la participation de Philippe JOSSE du Club Immobilier Nantes Atlantique et Alexandra BREMAUD du Groupe Chessé.

Programme

14h00 – 14h10 : Introduction par Isabelle VALADE (DREAL des Pays de la Loire)

14h10 – 14h30 : L’intégration des activités économiques dans l’aménagement.
Agnès POUILLAUDE (CEREMA)

14h30 – 14h50 : Les facteurs de commercialité.
Annabelle MICHEL (CCI 49)

Échanges avec la salle

15h00 – 15h30 : La programmation des activités dans une opération d’aménagement : le Plateau de Mayenne à Angers.
Cécile CLISSON (SODEMEL)

15h30 – 16h00 : D’une entrée de ville à un quartier : l’opération Cœur de Poulfanc à Séné (56).
Luc FOUCAULT (maire de Séné - 56)

Échanges avec la salle

16h15 – 17h15 : Table ronde
Quelles conditions pour réussir l’intégration d’activités de commerces et services dans les opérations d’aménagement ?

Philippe JOSSE (Club Immobilier Nantes Atlantique), Alexandra BREMAUD (Groupe Chessé et membre du Club Immobilier Nantes Atlantique), Luc FOUCAULT (maire de Séné – 56), Annabelle MICHEL (CCI 49), Cécile CLISSON (SODEMEL).